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2021年樓市迎來3大“巨變”!房價走勢明確了!

2021年06月07日 16:22     小編:肖雅茹          點擊:1265

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? ? ? ?98年房改后,我國房地產行業迎來“騰飛”:

? ? ? ?全國600多個城市房價不僅輪動“飆漲”,而且一漲就是二十多年,雖然中間有過短暫停歇,但從數據上看,每一次暫停和下跌都被后面 更大幅度的上漲所覆蓋。

? ? ? ?尤其是很多重點一二線城市,一直都處于需求旺盛時期,房價上漲的壓力從未停止。

? ? ? ?國家統計局公布的數據顯示:

? ? ? ?過去20年全國平均房價上漲了近5倍,由不足2000元/㎡,漲到了連一些縣級市房價都“過萬”的水平。

? ? ? ?更不用說,現在隨隨便便一個二三線城市,購買一套房子至少都需要準備近百萬購房首付款了。

? ? ? ?更可氣的是,伴隨著房地產的不斷發展,投資買房已成為國人最熱衷的一項“一本萬利”的賺錢生意。

? ? ? ?“只要有錢就買房”更是被奉為神一般的投資經典。房地產的投資屬性肆無忌憚地凌駕于居住屬性之上,房子儼然成為了數以萬計有錢人的“最佳造富”工具。

? ? ? ?我們不止一次說過,房地產是民生居住產業,向前發展無可厚非,但是發展也要講求實效、健康。

? ? ? ?好在國家看到了問題所在,而且這一次也沒有手軟。

? ? ? ?本輪調控始于2016年10月。截止到今天,“房住不炒”調控已經開展了4年半有余,這期間全國大大小小的城市累計調控次數高達2000余次。

? ? ? ?從全國的樓市發展趨勢來看,調控確實取得了前所未有的成果,不僅房價“暴漲”、“過快上漲”的局面已經徹底控制住了,最主要的是,整個房地產市場的預期也已經徹底扭轉了。

? ? ? ?更值得一提的是,在國家重拳調控下,過去兩三年里,有不少城市房價都已經被“降服”了:

? ? ? ?全國重點70個大中城市中,有21個房價跌回了2年前,根據中國社科院發布的一組數據顯示,與2017年房價最高點時相比,濟南、鄭州、石家莊、青島、天津、廊坊等城市的房價跌幅均超過了10%。

? ? ? ?不僅如此,環四大一線城市群衛星城市,更出現過房價“攔腰下跌”的罕見情況。

? ? ? ?翹首以盼踟躕不前的無房者,2021年又將何去何從?面對專家們殷勤鼓吹“房價還會繼續漲”的言論,購房者又該如何選擇?我們也看清樓市三大巨變。

? ? ? ?第一大巨變:樓市正步入“供大于求”局面

? ? ? ?2020年4月份,央行發布的報告顯示,我國城鎮居民住房擁有率高達96%,與此同時我國戶均擁有住房1.5套,其中擁有2套房占比3成。這說明,截止到2020年中,其實我國城鎮地區已經不缺房了。

? ? ? ?再看空置房數據,我們更能坐實這一說法。

? ? ? ?地產大佬潘石屹說,人均居住面積高達40平,房地產市值高達65萬億美元,是歐盟、美、日的總和,而且有些地區空置率高達30%以上。

? ? ? ?一線城市的空置率也不低于20%。

? ? ? ?無獨有偶,西南財經大學于2018年發布的《2017中國城鎮住房空置分析》顯示,中國家庭住房自有率超八成,城鎮地區住房空置率21.4%,二三線城市空置情況更嚴峻,其中蘊藏的風險不容忽視。

? ? ? ?與此同時,我國每年的商品房新增銷售面積仍然在以10%以上的速度在增加,截止到2020年底,我國商品房待售面積已經達到4.98億平,再次創歷史記錄。

? ? ? ?綜上所述,我國其實從2020年就已步入“供大于求”的局面,尤其是新建商品房,存銷比高于12個月的城市占比68%,其中不乏三四線城市存銷比高達20個月的情況。

? ? ? ?更不要說,我國目前存在的空置住房這一項,就足以解決2億人的居住。

? ? ? ?2021年樓市處于整體“供大于求”的局面下,從經濟學角度分析,房價其實已經步入“下跌通道”了。

? ? ? ?很多人之所以沒有明顯的感覺,歸根結底是市場“報喜不報憂”,尤其是既得利益者,從來都是喜歡營造“樓市一房難求”、“房價蹭蹭上漲”的氛圍,因為只有這樣,才能刺激購房者的神經。

? ? ? ?第二大巨變:秋后算賬:嚴查嚴打違規炒房,金融收緊趨勢下,錢很難流進房地產

? ? ? ?最近一段時間,全國各地都在開展違規放貸整治,我們稱之為秋后算賬。尤其以深圳、廣州最為引人注目。

? ? ? ?為何?歸根結底是,這兩地的房價在去年底至今年初最為活躍,特別是深圳,雖然7月份“史上最嚴調控”政令出臺后,熱點區域有所降溫,但是10月后,市場又開始有所異動,媒體更報道局部地區甚至出現了“萬人搶房”和“抱團哄抬房價”的火爆新聞。

? ? ? ?所以3月初,國家明令對今年初樓市火熱的城市一律采取金融收緊政策,其中重點強調要開展“違規放貸的從嚴徹查”,經營貸首當其沖。

? ? ? ?為何國家在今年再次對金融進行收緊管控,這一切都有跡可循。今年初央行公開提到過,“防風險仍然是房地產的重中之重”。

? ? ? ?從去年9月份到今年3月份,半年多時間,國家已經開展了三大項房地產金融大收緊動作,這意味著未來錢很難再流進房地產,尤其是國家三令五申引導流向小微和實體的錢,更堅決不能流向樓市。

? ? ? ?“涉房金融風險不斷加大”,這是過去半年多國家層面說得最多的話。具體措施就是在去年下半年采取了房地產金融政策收緊,需求端給房企融資設置了“三道紅線”。倒逼房地產行業降負債去杠桿。

? ? ? ?半年過去了,雖然少數房企在積極應對,或降價促銷,或裁員節流,或放慢擴張腳步,但我們多次提過,當前壓在開發商身上的擔子不止融資這一個,除外還有巨額待償還債務,平安證券統計數據顯示,今年全年僅百強房企要償還的債務總額就高達萬億。

? ? ? ?眾所周知,房地產是資金密集型行業,如果銀行對開發商融資開始層層加碼,且各大城市又嚴格執行加杠桿投資炒作,再加上現在各熱點城市又陸續開展“嚴查嚴打違規放貸”情況,一旦查處就要求短期內全部償還銀行貸款。

? ? ? ?這種種因素疊加起來,顯然對房價構成利空,尤其是嚴重依賴房地產的城市,一旦開始動真格嚴查嚴打,意味著支撐房價上漲的“資金”這條腿可能真的要斷了。

? ? ? ?第三大巨變:棚改退場,舊改接棒,樓市更易于穩定

? ? ? ?“棚改”要全面結束其實早就有跡可循:

? ? ? ?其一、2020年初,國家方面就宣布了,2020年是棚改的“終結之年”,言外之意2020年是棚改逐漸退場的尾年;其二、住建部副部長黃艷多次公開強調,未來舊城改造,不再“大拆大建”、“一拆了之”。而是全面推進更人性化的“原地改造”。

? ? ? ?“舊改”接棒“棚改”,為什么說對樓市穩定更有利?對二者進行準確區分,我們便可以一探究竟:

? ? ? ?棚改本質上是在消滅供給(拆了房子),增加需求(拆了房子要買房,尤其貨幣化補償的模式下,被拆遷戶只能拿著補償款到市場上去購買商品房),龐大的需求被人為制造出來,這有利于開發商去庫存,更直接拉動了房價的上漲;舊改則不同,舊改是增加供給,抑制需求,而且完全以絕大多數居民意愿為主的原地改造完畢后,實際上有利于老城區經濟活力提升,可謂一箭雙雕。既能實現老舊小區居民的改造意愿,也能順應國家“房住不炒”精神,有利于穩定房價。

? ? ? ?綜合2021年樓市迎來的三大巨變,不難發現:當前階段,不管是供求局面,還是國家金融收緊的意志,亦或是舊改接棒棚改,都顯示了房價上漲已經失去支撐了。

? ? ? ?房價上漲失去支撐,總體而言,房價的走勢也基本明確了:至少2021年,我們可以肯定,房價會更逐漸趨于穩定,既無大漲的支撐,也無大跌的動力。

? ? ? ?尤其是一二線具有明顯的人口增量、區位優勢和經濟優勢的城市,房價在強調控壓制下,橫盤震蕩的概率很大。

? ? ? ?在房價走勢趨穩的背景下,事實上今年到底該不該買房也明確了:對于普通的剛需購房者,仍然是那句話,一定要按需行動:有需求就買,沒需求就踏實掙錢。

? ? ? ?對于有閑錢的投資者,我的建議也很明確,對于有人口、資源、區位等優勢的城市,該出手時還是要出手。

? ? ? ?雖然短期內,房價無大漲可能,但是我們要明白一個道理,未來真正有潛力的是極少數這類城市,不管國家如何均衡發展,人始終都會往大城市涌進,而有人的地方就意味著有需求,有需求就會繼續推高房價。

? ? ? ?尤其是超大、特大城市的核心區域,房產投資仍然有利可賺,這不以任何人的意志為轉移。只是普通人需要認清形勢的是,未來大城市投資的門檻和技術要求都很高,投資房產賺錢可能也只是塔尖不到1%的人的游戲罷了。

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